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酒店pos機(jī)費(fèi)率
記者 | 鄭萃穎
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近日，酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)掛出一則鄭州豪華五星級(jí)酒店土地出售的消息。該酒店靠近地鐵站，酒店規(guī)模35000平方米，總投資約8億元人民幣，每平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于2萬(wàn)元，預(yù)計(jì)售價(jià)為5億元人民幣。
國(guó)內(nèi)高星級(jí)酒店尋求出售的數(shù)量不在少數(shù)。在另一家酒店買賣網(wǎng)上，掛著“天津武清金泰假日酒店出售”、“北京市中心四星級(jí)酒店轉(zhuǎn)讓”、“杭州商業(yè)區(qū)四星級(jí)酒店出售”等信息。據(jù)媒體報(bào)道，一些知名酒店如上海豫園萬(wàn)麗酒店、新華聯(lián)索菲特大酒店、深圳凱賓斯基酒店等都在掛網(wǎng)出售。
“其實(shí)一些酒店長(zhǎng)期都在出售，例如豫園萬(wàn)麗2015年時(shí)已經(jīng)在找代理銷售，有的酒店至少出售時(shí)間超過(guò)3年以上了。”酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)高級(jí)合伙人馮少輝告訴界面新聞。
界面新聞根據(jù)酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，高星酒店出售潮是從2014年后開始的，尤其在2015至2017年出售較多。
該平臺(tái)過(guò)去5年高星級(jí)酒店出售的交易量分別是：2016年成交15家酒店，2017年成交39家（含一個(gè)酒店資產(chǎn)包），2018年成交10家，2019年成交17家，2020年成交9家。
成交酒店數(shù)量最多的前5個(gè)城市分別是上海（10家）、北京（10家）、杭州（8家）、武漢（4家）、青島（4家）。成交酒店最多的省份是浙江?。?3家）和江蘇?。?3家）。
除去一個(gè)分布于全國(guó)的酒店資產(chǎn)包，剩下89家酒店資產(chǎn)成交案例中，北京、上海、廣州一線城市成交酒店數(shù)量22家，占比24.7%。二三線及以下城市占比75.3%。
在上述所有90家達(dá)成交易的酒店當(dāng)中，確認(rèn)涉及以股權(quán)的形式成交的有30家，占比三成。中國(guó)的酒店交易多采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓，原因是是可以減少稅費(fèi)支出。
實(shí)際上，仍有大量高星級(jí)酒店處于賣不出去的情況。
“高星酒店供給過(guò)剩，需求錯(cuò)位，是酒店資產(chǎn)難出售的原因之一?！本频戤a(chǎn)權(quán)網(wǎng)高級(jí)合伙人馮少輝說(shuō)。
根據(jù)華美酒店顧問(wèn)機(jī)構(gòu)首席知識(shí)官趙煥焱統(tǒng)計(jì)，2010年至2019年十年間，國(guó)內(nèi)星級(jí)酒店平均出租率分別為：五星級(jí)59.02%、四星級(jí)51.30%、三星級(jí)54.61%。
“中國(guó)各星級(jí)酒店的年度平均出租率都沒(méi)用達(dá)到63%，這就是中國(guó)酒店業(yè)供大于求情況下業(yè)績(jī)不理想的原因所在?！彼嬖V界面新聞。研究表明，酒店在63%出租率基礎(chǔ)上的平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，給酒店帶來(lái)的貢獻(xiàn)率最高，如果低于63%，平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)對(duì)每間可供房收入增長(zhǎng)帶來(lái)的效益的貢獻(xiàn)僅為48%。
疫情對(duì)五星級(jí)酒店的收益影響明顯。根據(jù)趙煥焱統(tǒng)計(jì)，2020年第四季度，全國(guó)五星級(jí)酒店850家，其中有統(tǒng)計(jì)的五星級(jí)酒店RevPAR同比下降27.46%，下降幅度大于四星級(jí)和三星級(jí)。
馮少輝介紹，大量高星酒店尋求出售的背后主要原因，是酒店背后房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿困境。中國(guó)五星級(jí)酒店建設(shè)發(fā)展歷程中，地產(chǎn)開發(fā)商拿地的附加條件往往是建設(shè)一家高星品牌酒店，幫助地塊提升品牌形象、帶動(dòng)就業(yè)，并為招商引資帶來(lái)便利。隨著房地產(chǎn)商早年高利率貸款貸帶來(lái)的高杠桿問(wèn)題，地產(chǎn)商尋求酒店資產(chǎn)出售來(lái)緩解杠桿壓力。
對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，酒店經(jīng)營(yíng)并不能帶來(lái)大量收益，但出售酒店卻能帶來(lái)資金。綠地控股年報(bào)顯示，該公司2020年酒店取得經(jīng)營(yíng)收入16.60億元，占營(yíng)業(yè)收入的0.36%。碧桂園的其他部分收入在2020年為47.36億元，其中包括物業(yè)投資、酒店經(jīng)營(yíng)及一些智能建造和新零售業(yè)務(wù)等，這部分其他收入在集團(tuán)總收入中的占比為1.02%。富力地產(chǎn)2020年酒店運(yùn)營(yíng)的營(yíng)業(yè)額是45.63億元，占集團(tuán)總營(yíng)業(yè)額的5.2%，同時(shí)酒店業(yè)務(wù)給集團(tuán)帶來(lái)年度虧損14.27億元。
“中國(guó)60%的高星級(jí)酒店資產(chǎn)都在房地產(chǎn)商手里。”馮少輝稱。但另一方面，即使是現(xiàn)在隨著城市化發(fā)展各地建設(shè)新區(qū)，引入開發(fā)商建設(shè)配套，還有更多高星級(jí)酒店在建設(shè)中?！拔覀兘y(tǒng)計(jì)，全國(guó)現(xiàn)在在建的酒店用地，類五星大規(guī)模高等級(jí)品牌，最少不低于3萬(wàn)塊土地?！?/p>
他指出，從疫情前數(shù)據(jù)來(lái)看，相比美國(guó)每年出售酒店資產(chǎn)金額超過(guò)1000億元量級(jí)，國(guó)內(nèi)整體酒店交易金額大約在100億到150億元，流動(dòng)性較低。
馮少輝認(rèn)為，高星酒店難出售的原因，主要并不在于酒店收益，“除了部分酒店業(yè)主不懂經(jīng)營(yíng)，選址不合理影響酒店收益，大多高星酒店經(jīng)營(yíng)還不錯(cuò)?！睂?shí)際原因還包括，作為銀行抵押物的酒店資產(chǎn)售價(jià)較高，資產(chǎn)交易中的增值收益需要繳納較高比例的稅款等。
“其次是酒店資產(chǎn)目前無(wú)法金融化和證券化，比如發(fā)REITs。這使得酒店資產(chǎn)變現(xiàn)渠道有限?！彼赋觥ｋm然國(guó)內(nèi)正推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，但酒店資產(chǎn)證券化涉及的法律問(wèn)題都尚未完善和成熟。
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