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pos機(jī)終端未登記解決
【裁判要旨】
1.案外人認(rèn)為其對(duì)登記于被執(zhí)行人名下的財(cái)產(chǎn)享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利，而對(duì)人民法院的保全行為提出異議引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)按照案外人執(zhí)行異議之訴的審查標(biāo)準(zhǔn)來審查案外人對(duì)案涉房屋是否具有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利。
2.對(duì)于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的第四項(xiàng)關(guān)于“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”排除執(zhí)行的要件，只要買受人對(duì)于未辦理過戶登記具有合理的客觀理由即可認(rèn)定符合上述該項(xiàng)排除執(zhí)行的要件。
中華人民共和國(guó)最高人民法院
民 事 判 決 書
（2019）最高法民終1473號(hào)
上訴人（一審原告）：沈某楊，女。
上訴人（一審原告）：**，男。
委托訴訟代理人：陶濤，浙江春江明珠律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：許瑞文，浙江春江明珠律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審被告）：廈門馬沙利奧貨運(yùn)代理有限公司（原廈門市金遠(yuǎn)東貨運(yùn)代理有限公司）。
法定代表人：王某欽，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：安壽志，北京觀韜中茂（廈門）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：莫然，北京觀韜中茂（廈門）律師事務(wù)所律師。
一審第三人：杭州愷利置業(yè)有限公司。
法定代表人：崔某生，執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。
上訴人沈某楊、**因與被上訴人廈門馬沙利奧貨運(yùn)代理有限公司（以下簡(jiǎn)稱馬沙公司）、一審第三人杭州愷利置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱愷利公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服福建省高級(jí)人民法院（2017）閩民初137號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年8月5日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人沈某楊、**的委托訴訟代理人陶濤、許瑞文，被上訴人馬沙公司的委托訴訟代理人安壽志、莫然到庭參加訴訟。愷利公司經(jīng)傳票傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，本院對(duì)其缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
沈某楊、**的上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判支持沈某楊、**的一審訴訟請(qǐng)求；一、二審案件受理費(fèi)由馬沙公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：（一）一審法院認(rèn)定沈某楊、**怠于行使權(quán)利系認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。根據(jù)沈某楊、**與愷利公司簽訂的《浙江省商品房買賣合同》第十六條約定，愷利公司應(yīng)將取得的《土地使用權(quán)證》及《房屋所有權(quán)證》交付給沈某楊、**，然后再由沈某楊、**自行辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。在付清購(gòu)房款后，沈某楊、**雖曾多次找到愷利公司，要求其交付購(gòu)房發(fā)票及上述材料，但因工程完工后，愷利公司工作人員經(jīng)常調(diào)動(dòng)，且相互推諉，致使沈某楊、**至今無法獲取上述材料。愷利公司一審提交的《情況說明》亦稱該公司管理松散且未能及時(shí)交付購(gòu)房發(fā)票。故沈某楊、**并未怠于行使權(quán)利，案涉房屋未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的原因在于愷利公司。（二）一審法院適用法律錯(cuò)誤。一審法院認(rèn)定沈某楊、**于2014年2月25日就案涉房屋辦理預(yù)告登記，同時(shí)又認(rèn)為預(yù)告登記失效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第三十條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，對(duì)被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持”。根據(jù)對(duì)該條款的文義解釋，受讓人只要辦理了預(yù)告登記，無論該登記是否失效，人民法院均應(yīng)支持受讓人提出的停止處分異議。
馬沙公司答辯稱：（一）浙江省桐廬縣云棲中路619號(hào)東方君蘭中心520室房屋（以下簡(jiǎn)稱案涉房屋）屬于愷利公司所有，人民法院有權(quán)根據(jù)馬沙公司的申請(qǐng)予以查封保全。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。根據(jù)相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬信息查詢記錄，案涉房屋產(chǎn)權(quán)人為愷利公司，人民法院有權(quán)根據(jù)馬沙公司申請(qǐng)對(duì)該房屋采取保全措施。（二）買受人對(duì)于未辦理案涉房屋過戶登記手續(xù)存在明顯過錯(cuò)，人民法院有權(quán)予以查封保全。案涉《浙江省商品房買賣合同》第十六條約定：“買受人自行辦理該商品房轉(zhuǎn)移登記”。案涉房屋于2014年9月即已交房，且愷利公司于2014年9月24日即辦理了相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬初始登記。經(jīng)一審法院向桐廬縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心了解，自2014年9月25日，案涉房屋已經(jīng)具備辦理分戶的條件。同時(shí)有證據(jù)表明，案涉房屋所在項(xiàng)目部分房屋，如東方君蘭中心1605室于2015年1月即辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證。直至案涉房屋被查封時(shí)即2017年6月22日，在將近三年的時(shí)間里，沈某楊、**對(duì)于該過戶登記手續(xù)一直怠于辦理（沈某楊、**也未能提供證據(jù)證明在案涉房屋具備過戶登記條件后至被采取保全措施的數(shù)年期間，已積極向愷利公司主張權(quán)利或者催促愷利公司辦理），以致于至今仍未完成產(chǎn)權(quán)過戶登記。故沈某楊、**對(duì)于未辦理過戶登記手續(xù)存在明顯過錯(cuò)，不存在其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的情形。沈某楊、**基于商品房買賣的權(quán)益應(yīng)另行通過買賣合同向愷利公司主張。（三）預(yù)告登記并非本登記，其性質(zhì)和物權(quán)截然不同。法律為預(yù)告登記設(shè)置失效期限是為了督促預(yù)告登記權(quán)利人積極行使其過戶登記權(quán)利，否則將造成權(quán)利的不確定性和社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。沈某楊、**未積極行使辦理過戶登記權(quán)利致使預(yù)告登記失效。
沈某楊、**向一審法院起訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)沈某楊、**與愷利公司簽訂的《浙江省商品房買賣合同》合法有效，并確認(rèn)案涉房屋系沈某楊、**所有；2.解除對(duì)案涉房屋的保全措施。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年1月10日，沈某楊、**與愷利公司簽訂《浙江省商品房買賣合同》一份，約定愷利公司將案涉房屋以42.2萬元價(jià)格出售給沈某楊、**，首付款21.2萬元，剩余房款21萬元以銀行按揭貸款方式支付。房屋交付期限為2014年8月31日之前。合同簽訂后，沈某楊、**已按約全額支付購(gòu)房款，愷利公司于2014年9月1日向沈某楊、**交付案涉房屋。沈某楊、**并于2014年2月25日就案涉房屋辦理預(yù)告登記。2014年1月10日，沈某楊、**與杭州達(dá)曼酒店有限公司（以下簡(jiǎn)稱達(dá)曼酒店）簽訂《房屋租賃合同》，約定沈某楊、**將案涉房屋出租給達(dá)曼酒店經(jīng)營(yíng)使用，租賃期限為10年，自2014年9月1日起至2024年8月31日止，現(xiàn)案涉房屋由達(dá)曼酒店承租經(jīng)營(yíng)并向沈某楊、**支付租金。就馬沙公司與愷利公司、王隆隆、福安市聯(lián)泰工藝品有限公司合同糾紛一案，一審法院于2017年6月9日作出（2017）閩民初51號(hào)民事裁定書，查封了登記在愷利公司名下包括案涉房屋在內(nèi)的276套房屋及其他財(cái)產(chǎn)。沈某楊、**不服該裁定，以其在案涉房屋被采取保全措施之前已向愷利公司購(gòu)買案涉房屋，且合同已實(shí)際履行為由向一審法院提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求解除對(duì)案涉房屋的保全措施。一審法院于2017年10月18日作出（2017）閩執(zhí)異20號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定駁回沈某楊、**的異議申請(qǐng)。沈某楊、**對(duì)該裁定不服，在法律規(guī)定的期限內(nèi)向一審法院提起本案訴訟。
本案審理過程中，一審法院依職權(quán)向浙江省桐廬縣國(guó)土資源局調(diào)取案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記情況，該局出具《桐廬縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬信息查詢記錄》，其中載明案涉房屋于2014年9月24日辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記至愷利公司名下。
愷利公司于2018年4月26日向一審法院出具《情況說明》，內(nèi)容主要載明：“對(duì)本案包括沈某楊在內(nèi)的原告（共18戶），除王偉仙（購(gòu)2209）外，其余購(gòu)房戶的購(gòu)房款均已結(jié)清。對(duì)發(fā)票開立情況，載明董藝舒（2014.12.22），金云（2015.1.6），趙曉梅（2017.6.30），潘哲宇（2017.9.26），洪嘉棟（2017.9.27），柴云峰（2013.1.30），沈某楊、**（2017.9.27）……并說明情況：1.POS單及現(xiàn)金繳款單的復(fù)印件均是原告在訴前從公司調(diào)取，相關(guān)材料原件保存在公司財(cái)務(wù)賬冊(cè)。2.君蘭大廈竣工后，公司工作人員大規(guī)模調(diào)整，僅有幾名留守人員，公司管理也比較松散。既存在工作疏忽導(dǎo)致未能及時(shí)換開正式購(gòu)房發(fā)票的后果，也存在未及時(shí)交付正式發(fā)票的情況。但因?yàn)榻唤影l(fā)票時(shí)，我公司并不要求購(gòu)房人書面簽收，所以原告簽收發(fā)票日期的情況不明。需要說明的是，經(jīng)過幾日清查，確認(rèn)雷慧君、童銀洲、洪嘉棟、潘哲宇、陳洪貴、柴云峰、沈某楊的發(fā)票仍然在愷利公司，開始是因?yàn)闆]有通知購(gòu)房人前來領(lǐng)取，后來因?yàn)椴榉獾氖虑?，?gòu)房人與公司之間有矛盾，購(gòu)房人沒有領(lǐng)取”。
一審法院認(rèn)為，案涉房屋的產(chǎn)權(quán)登記在愷利公司名下，沈某楊、**對(duì)一審法院就案涉房屋財(cái)產(chǎn)保全的執(zhí)行行為提出異議，認(rèn)為其對(duì)案涉房屋享有的實(shí)體權(quán)利可以阻卻執(zhí)行行為且案涉房屋已經(jīng)辦理預(yù)告登記，故本案應(yīng)參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”、以及該條第三十條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，對(duì)被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持……”的規(guī)定對(duì)其異議進(jìn)行審查。沈某楊、**與愷利公司簽訂的《浙江省商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效合同，且合同簽訂時(shí)間在案涉房屋被采取保全措施之前，故沈某楊、**請(qǐng)求確認(rèn)案涉《浙江省商品房買賣合同》合法有效于法有據(jù)，一審法院予以支持。合同簽訂后，沈某楊、**依約向愷利公司支付全部購(gòu)房款并通過出租案涉房屋予達(dá)曼酒店的方式實(shí)際占有案涉房屋，故本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于是否因沈某楊、**原因致案涉房屋未辦理過戶登記及沈某楊、**對(duì)案涉房屋辦理預(yù)告登記能否阻卻執(zhí)行。首先，根據(jù)一審法院依職權(quán)向浙江省桐廬縣國(guó)土資源局調(diào)取的《桐廬縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬信息查詢記錄》載明的內(nèi)容，愷利公司于2014年9月24日辦理案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬初始登記，即2014年9月25日開始案涉房屋已經(jīng)具備轉(zhuǎn)移登記至購(gòu)房人名下的條件，該時(shí)間遠(yuǎn)早于案涉房屋被采取保全措施的時(shí)間。雖然愷利公司在《情況說明》中陳述系因其公司管理混亂等原因致沈某楊的購(gòu)房發(fā)票到2017年9月27日才開具而無法辦理過戶登記，但本案系案外人執(zhí)行異議之訴，案涉房屋未辦理過戶登記的原因是判定沈某楊、**執(zhí)行異議能否成立的重要因素，涉及第三人的利益，故不能僅以沈某楊、**及愷利公司的陳述作為依據(jù)，沈某楊、**仍應(yīng)對(duì)案涉房屋未辦理過戶登記的原因承擔(dān)舉證責(zé)任。沈某楊、**不能舉證證明在案涉房屋具備辦理過戶登記條件之后至被采取保全措施前的數(shù)年期間，已積極向愷利公司主張權(quán)利或者催促愷利公司辦理案涉房屋過戶手續(xù)，應(yīng)認(rèn)定沈某楊、**存在怠于行使權(quán)利的情形，因此案涉房屋不能認(rèn)定為非因買受人自身原因未辦理過戶登記，故沈某楊、**對(duì)案涉房屋提出的異議不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定。其次，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條第二款“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”的規(guī)定，案涉房屋自2014年9月24日辦理初始登記后即具備辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的條件，但沈某楊、**直至案涉房屋被一審法院采取保全措施仍未申請(qǐng)登記，故該預(yù)告登記依法已經(jīng)失效，本案亦不適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第三十條的規(guī)定。
綜上，沈某楊、**與愷利公司簽訂的《浙江省商品房買賣合同》合法有效，一審法院予以確認(rèn)。因案涉房屋尚登記在愷利公司名下，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條第一款“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，沈某楊、**請(qǐng)求確認(rèn)案涉房屋歸其所有缺乏依據(jù)，一審法院不予支持。沈某楊、**對(duì)登記在愷利公司名下的案涉房屋提出的異議不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第三十條的規(guī)定，其請(qǐng)求解除案涉房屋的保全措施缺乏依據(jù)，一審法院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條第一款、第十五條、第二十條第二款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條、第二百二十七條，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第三十條規(guī)定，判決：一、沈某楊、**與愷利公司于2014年1月10日簽訂的《浙江省商品房買賣合同》合法有效；二、駁回沈某楊、**的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)100元，由沈某楊、**負(fù)擔(dān)。
二審中,沈某楊、**為證明其上訴主張向本院提交案涉房屋購(gòu)房發(fā)票，證明愷利公司在案涉房屋被查封后，于2017年9月27日開具全額購(gòu)房款發(fā)票；沈某楊、**多次向愷利公司主張辦理案涉房屋過戶登記手續(xù)，因該公司管理混亂，開具購(gòu)房發(fā)票時(shí)間遲于案涉房屋被查封時(shí)間。
馬沙公司對(duì)沈某楊、**所舉案涉房屋購(gòu)房發(fā)票的質(zhì)證意見為：對(duì)購(gòu)房發(fā)票的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無異議，但該證據(jù)不能證明其向愷利公司積極主張要求辦理過戶登記。
鑒于馬沙公司對(duì)沈某楊、**所舉案涉房屋購(gòu)房發(fā)票的三性均無異議，本院予以確認(rèn)。本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
二審另查明：1.2014年1月10日，沈某楊、**與愷利公司簽訂《浙江省商品房買賣合同》，該合同第十六條產(chǎn)權(quán)登記條款約定：出賣人負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)初始登記，取得《土地使用權(quán)證書》或土地使用權(quán)證明；出賣人負(fù)責(zé)申請(qǐng)?jiān)撋唐贩克袡?quán)初始登記，取得該房屋《房屋所有權(quán)證》；出賣人承諾于2014年11月30日前取得前款規(guī)定的土地、房屋權(quán)屬證書交付買受人；買受人自行辦理該商品房轉(zhuǎn)移登記。
2.2018年10月23日，一審法院到桐廬縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心對(duì)該中心江主任（具體人名未寫）進(jìn)行走訪記錄如下：“陳：今天我們到貴中心調(diào)取有關(guān)君蘭大廈相關(guān)房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬初始預(yù)登記的情況，但在調(diào)到的記錄中僅體現(xiàn)案涉房屋權(quán)屬證書辦理至愷利公司名下的時(shí)間是在2014年9月24日，該日期意味著什么，是否即指不動(dòng)產(chǎn)初始預(yù)登記的時(shí)間。江：按我們慣常的做法，不動(dòng)產(chǎn)初始登記并不是辦理一本總證，之后再辦理初始預(yù)登記，而是將項(xiàng)目所有的房屋先進(jìn)行分戶統(tǒng)一辦理至開發(fā)商名下，之后憑這小證可辦理分戶登記至購(gòu)房人名下。也就是說2014年9月24日就是開發(fā)商辦理房屋初始登記的時(shí)間，自2014年9月25日開始東方君蘭中心的房屋已具備辦理分戶登記的條件”。
本院認(rèn)為，綜合本案各方的訴辯意見，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：沈某楊、**對(duì)其購(gòu)買的案涉房屋是否具有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
本案系案外人認(rèn)為其對(duì)登記于被執(zhí)行人名下的財(cái)產(chǎn)享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利，而對(duì)一審法院的保全行為提出異議引發(fā)的糾紛?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理財(cái)產(chǎn)保全案件若干問題的規(guī)定》第二十七條第一款規(guī)定：“人民法院對(duì)訴訟爭(zhēng)議標(biāo)的以外的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保全，案外人對(duì)保全裁定或者保全裁定實(shí)施過程中的執(zhí)行行為不服，基于實(shí)體權(quán)利對(duì)被保全財(cái)產(chǎn)提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)依照民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定審查處理并作出裁定。案外人、申請(qǐng)保全人對(duì)該裁定不服的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起執(zhí)行異議之訴”。據(jù)此，本案應(yīng)當(dāng)按照案外人執(zhí)行異議之訴的審查標(biāo)準(zhǔn)來審查案外人對(duì)案涉房屋是否具有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利?；诎竿馊藞?zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴的關(guān)聯(lián)性和共通性，在針對(duì)執(zhí)行異議之訴具體審查標(biāo)準(zhǔn)的法律規(guī)定或者司法解釋出臺(tái)前，執(zhí)行異議之訴案件可參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)案外人享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)行審查認(rèn)定。
《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。據(jù)此，在符合上述四項(xiàng)條件的情形下，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出的執(zhí)行異議，人民法院應(yīng)予支持。本案中，沈某楊、**與愷利公司于2014年1月10日簽訂《浙江省商品房買賣合同》，約定愷利公司將案涉房屋以42.2萬元價(jià)格出售給沈某楊、**，首付款21.2萬元，剩余房款21萬元以銀行按揭貸款方式支付；合同簽訂后，沈某楊、**已按約全額支付購(gòu)房款。故在2017年6月22日一審法院查封案涉房屋之前，沈某楊、**已與愷利公司就購(gòu)買案涉房屋簽訂合法有效的書面買賣合同，并已支付全部?jī)r(jià)款。根據(jù)沈某楊、**與達(dá)曼酒店簽訂的《房屋租賃合同》，沈某楊、**于2014年9月1日起將案涉房屋出租給達(dá)曼酒店經(jīng)營(yíng)使用。占有既可以直接占有，也可以間接占有，達(dá)曼酒店按約承租經(jīng)營(yíng)案涉房屋并向沈某楊、**支付租金的行為，應(yīng)視為沈某楊、**在案涉房屋被司法查封前就通過他人間接占有案涉房屋，不違反法律法規(guī)的規(guī)定，亦符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的第二項(xiàng)排除執(zhí)行的要件。
而對(duì)于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的第四項(xiàng)關(guān)于“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”排除執(zhí)行的要件，只要買受人對(duì)于未辦理過戶登記具有合理的客觀理由即可認(rèn)定符合上述第四項(xiàng)排除執(zhí)行的要件。第一，案涉《浙江省商品房買賣合同》第十六條產(chǎn)權(quán)登記條款約定：出賣人負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)初始登記，取得《土地使用權(quán)證書》或土地使用權(quán)證明；出賣人負(fù)責(zé)申請(qǐng)?jiān)撋唐贩克袡?quán)初始登記，取得該房屋《房屋所有權(quán)證》；出賣人承諾于2014年11月30日前取得前款規(guī)定的土地、房屋權(quán)屬證書交付買受人；買受人自行辦理該商品房轉(zhuǎn)移登記。據(jù)此，買受人自行辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的前提是出賣人要將案涉房屋的《土地使用權(quán)證書》及《房屋所有權(quán)證》交付給買受人。第二，一審法院到桐廬縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心走訪，該中心工作人員稱“按其慣常的做法，不動(dòng)產(chǎn)初始登記并不是辦理一本總證，之后再辦理初始預(yù)登記，而是將項(xiàng)目所有的房屋先進(jìn)行分戶統(tǒng)一辦理至開發(fā)商名下，之后憑這小證可辦理分戶登記至購(gòu)房人名下；也就是說2014年9月24日就是開發(fā)商辦理房屋初始登記的時(shí)間，自2014年9月25日開始東方君蘭中心的房屋已具備辦理分戶登記的條件”。據(jù)此，當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記部門亦表示案涉房屋過戶登記的辦理需要提供該房屋已辦理至開發(fā)商名下的權(quán)屬證書。第三，本案現(xiàn)有證據(jù)不能證明愷利公司已向買受人交付相應(yīng)的《土地使用權(quán)證書》及《房屋所有權(quán)證》等辦理過戶登記所需材料。買受人稱其一直要求愷利公司交付上述材料，但因愷利公司工作人員經(jīng)常調(diào)動(dòng)、推諉導(dǎo)致其無法取得該材料。一審中，愷利公司出具的《情況說明》表示“君蘭大廈竣工后，公司工作人員大規(guī)模調(diào)整，僅有幾名留守人員，公司管理也比較松散”，亦能印證買受人的上述陳述。故愷利公司未依約向買受人提供《土地使用權(quán)證書》及《房屋所有權(quán)證》等辦證所需材料的情況下，不能認(rèn)定案涉房屋系因買受人的原因未辦理過戶登記。一審法院以愷利公司辦理案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬初始登記的日期遠(yuǎn)早于案涉房屋被采取保全措施的日期為由認(rèn)定案涉房屋系因買受人的原因未辦理過戶登記，忽視了案涉合同對(duì)愷利公司義務(wù)的約定及該義務(wù)是否實(shí)際履行的情況，屬于認(rèn)定事實(shí)不清，應(yīng)予糾正。由此，本案符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的第四項(xiàng)排除執(zhí)行的要件，沈某楊、**對(duì)案涉房屋享有的民事權(quán)益可以排除強(qiáng)制執(zhí)行。
由于案涉房屋的出賣人愷利公司未依約將辦理過戶登記所需材料交付給買受人導(dǎo)致案涉房屋未辦理過戶登記，本案符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的可排除強(qiáng)制執(zhí)行的情形，不得執(zhí)行該房屋。沈某楊、**的一審起訴請(qǐng)求解除對(duì)案涉房屋的保全措施，有相應(yīng)的事實(shí)與法律依據(jù)。在本判決已明確沈某楊、**對(duì)案涉房屋享有可以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益情況下，一審法院應(yīng)當(dāng)裁定解除對(duì)案涉房屋的保全措施。
至于沈某楊、**提出確認(rèn)案涉房屋系其所有的訴訟請(qǐng)求。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。據(jù)此，除非法律另有規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓需要登記才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力。本案中，沈某楊、**對(duì)案涉房屋雖然享有的民事權(quán)益可排除強(qiáng)制執(zhí)行，但沈某楊、**只有在不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)才能取得完整的所有權(quán)。在沈某楊、**尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的情況下，對(duì)其要求確認(rèn)案涉房屋歸其所有的訴訟請(qǐng)求，不予支持。
綜上，沈某楊、**的上訴請(qǐng)求部分成立，予以支持。一審判決適用法律不當(dāng)，本院予以糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
一、維持福建省高級(jí)人民法院（2017）閩民初137號(hào)民事判決第一項(xiàng)，即確認(rèn)沈某楊、**與杭州愷利置業(yè)有限公司簽訂的《浙江省商品房買賣合同》合法有效；
二、撤銷福建省高級(jí)人民法院（2017）閩民初137號(hào)民事判決第二項(xiàng)；
三、不得執(zhí)行浙江省桐廬縣云棲中路619號(hào)東方君蘭中心520室房屋。
四、駁回沈某楊、**的其他訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)100元、二審案件受理費(fèi)100元，合計(jì)200元，由廈門馬沙利奧貨運(yùn)代理有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 何抒
審 判 員 張愛珍
審 判 員 賈清林
二〇一九年十二月十五日
法 官 助 理 夏 敏
書 記 員 王 婷
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