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第一篇、新房篇
第1章 如何盡量避免買上爛尾樓？
這些年，關(guān)于爛尾樓的報(bào)道鋪天蓋地。那么，該如何避免買上爛尾樓呢？
首先，購房時(shí)必須對開發(fā)商及開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司，尤其是股東公司進(jìn)行基本的審查。看看開發(fā)商及關(guān)聯(lián)公司以往是否存在對外欠債、爛尾樓、拖欠工程款、商品房逾期交房等情況?，F(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)十分發(fā)達(dá)，這些核實(shí)即使不通過專業(yè)律師的配合也可以實(shí)現(xiàn)。比如可以在企查查等平臺上查看開發(fā)商及關(guān)聯(lián)公司的概況，尤其是關(guān)注法律風(fēng)險(xiǎn)及行政處罰欄。
其次，必須查看五證，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。五證是最基本的保證，如果五證都不具備，一定不要購買。
再次，支付房款的時(shí)候必須支付到開發(fā)商的政府監(jiān)管賬戶。現(xiàn)在很多開發(fā)商收取房款會(huì)在現(xiàn)場刷POS機(jī)，有一部分開發(fā)商在POS機(jī)上玩貓膩，將房款直接轉(zhuǎn)到了第三方名下。不論是通過POS機(jī)還是其他方式將房款轉(zhuǎn)移到第三方名下或者非監(jiān)管賬戶上，都可能會(huì)導(dǎo)致后期樓房爛尾。所以一旦發(fā)現(xiàn)存在這種問題，要及時(shí)和開發(fā)商溝通，要求必須提供政府監(jiān)管的資金賬戶，甚至必要的時(shí)候要及時(shí)舉報(bào)投訴。
第四，要求開發(fā)商及時(shí)出具房款發(fā)票。一部分開發(fā)商在收取房款的時(shí)候往往是不開具發(fā)票的，僅僅出具收據(jù)。實(shí)際上一旦開具了發(fā)票，往往代表著房款落到了政府監(jiān)管賬戶上，有利于后期的資金監(jiān)管。
第五、關(guān)注施工進(jìn)度。一旦出現(xiàn)施工停滯，及時(shí)和開發(fā)商、施工單位進(jìn)行溝通、核實(shí)。
第六、一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有轉(zhuǎn)移房款、拖欠工程款或施工停滯等跡象，立即通過政府信息公開申請的方式向相關(guān)主管部門申請資金監(jiān)管的相關(guān)信息。必要時(shí)甚至要直接請求主管部門對挪用房款的行為進(jìn)行查處或投訴。
第2章 購買商品房如何避坑？
現(xiàn)在普遍存在“交房即維權(quán)”，很多時(shí)候如果找房、買房時(shí)不注意，錢花得很痛快，但是麻煩也會(huì)接踵而來。為了避免自己踩坑，務(wù)必注意下幾個(gè)問題：
一、防火防盜防虛假宣傳
或許您在街邊廣告或者樓書上能看到過這樣的宣傳：千畝生態(tài)公園、珍稀瀕危樹種、豪華入戶大堂等撩人眼球的廣告語，而實(shí)際上或許千畝公園遠(yuǎn)在百里之外，瀕危樹種不過是路邊的小樹苗，入戶大堂也不過是2米寬的通道……
有不少的朋友遇到過或者正在遭遇著開發(fā)商的虛假宣傳，這些年有一個(gè)很殘酷的現(xiàn)實(shí)：幾乎所有的開發(fā)商都在玩虛假宣傳，這甚至已經(jīng)成了一種常態(tài)。而在所有的商品房糾紛中，虛假宣傳這些年一直高居榜首，遙遙領(lǐng)先。
開發(fā)商為了謀利，在開盤銷售時(shí)，極盡宣傳之能。但是，在商品房買賣合同中，您是看不到開發(fā)商的絕大部分承諾的。而且恰恰相反的是，您會(huì)在合同中看到“銷售人員的承諾、宣傳資料、樣板房等等都不是合同的組成部分，一切以合同約定及實(shí)際交付為準(zhǔn)……”什么意思呢？從合同來看，開發(fā)商所有的宣傳展示、所有的銷售人員的承諾實(shí)際上都對其沒有任何約束力！
開發(fā)商在合同中的這種約定顯然是對自己法律風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，也往往會(huì)直接導(dǎo)致購房者在收房時(shí)大失所望卻又難以維權(quán)。所以，咱們一定要學(xué)會(huì)鑒別開發(fā)商宣傳的真?zhèn)危踔列枰獙⑦@一點(diǎn)提升到防火防盜的等級上！
首先，把握一個(gè)基本原則，只要是合同中沒有明確約定的內(nèi)容，都有很大的可能是假的，都有很大的可能是宣傳的伎倆，誤導(dǎo)購房者。
其次，需要分清開發(fā)商宣傳一般著重從幾個(gè)角度出發(fā)。
第一，對配套設(shè)施的極力渲染是開發(fā)商最常用的手段。以云南西雙版納某度假區(qū)為例，開發(fā)商在多種媒體渠道宣傳中明確表示小區(qū)配有高爾夫球場、人工湖、三甲醫(yī)院、國際學(xué)校等對房屋價(jià)值有極大益處的配套。
第二，學(xué)區(qū)房營銷也是開發(fā)商慣用的手段，學(xué)區(qū)房往往意味著房價(jià)的大幅度提高。
第三，對房屋高配置的鼓吹是精裝修商品房銷售的必用手段。精致的室內(nèi)效果宣傳圖美輪美奐，天上地下人間少有。第四，地理位置的優(yōu)越，交通便利，將來的發(fā)展前景等也是不少開發(fā)商吸引購房者的著力點(diǎn)。而針對這些不同的內(nèi)容，辨別方法有所不同。
1、關(guān)于配套的宣傳。
按照咱們國家的法律規(guī)定，如果小區(qū)有某些配套，這些配套必然會(huì)出現(xiàn)在相關(guān)的規(guī)劃手續(xù)之中。所以，購房時(shí)，對于開發(fā)商宣傳的配套，咱們可以通過小區(qū)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件附圖去核實(shí)，看看小區(qū)究竟是否有這方面的規(guī)劃。如果規(guī)劃中都沒有，將來幾乎不可能實(shí)現(xiàn)。而且，在沒有相關(guān)規(guī)劃的情況下，即使建了也是違建，隨時(shí)會(huì)被拆除！
2、關(guān)于學(xué)區(qū)房的宣傳。
很多人買房是奔著給孩子上學(xué)用的，甚至不惜花費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房屋本身價(jià)值的成本。然而，這些年開發(fā)商欺騙廣大業(yè)主，謊稱是學(xué)區(qū)房的事件早已屢見不鮮，在各個(gè)地方都時(shí)有發(fā)生。遇到這種情況，很多購房人心疼的可能還不是多花錢的問題，更多的恐怕是擔(dān)心因此而耽誤了孩子上學(xué)，耽誤了孩子的前程。所以，如果開發(fā)商聲稱是某某重點(diǎn)學(xué)校的學(xué)區(qū)房，首先要看是否寫入了合同中，只要沒有寫入合同中，說明開發(fā)商心里肯定是沒有譜的。其次，可以要求開發(fā)商提供相關(guān)的政府文件，如果沒有，咱們購房人還可以去教委部門進(jìn)行核實(shí)。
3、關(guān)于房屋的配置。
千萬千萬不要只看開發(fā)商的效果圖、樣板房和沙盤，這些都是做出來的，并非真正建成的房子。如果想盡量避免掉進(jìn)這些坑里，可以要求開發(fā)商提供咱們準(zhǔn)備購買房屋的施工圖紙進(jìn)行核實(shí)。所有的房屋都應(yīng)當(dāng)是按圖施工的，施工圖紙所顯示出來的才是房子真正的原貌。
4、關(guān)于地理位置、交通及將來的發(fā)展前景。
關(guān)于這方面可以要求開發(fā)商提供這一片土地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，同時(shí)還可以到相關(guān)部門去核實(shí)。比如曾經(jīng)比較火的某開發(fā)商偽造地鐵站事件，遇到類似的宣傳，咱們可以到相關(guān)的規(guī)劃部門去核實(shí)。如果規(guī)劃上根本就沒有，那肯定是假的！千萬千萬不要開發(fā)商說什么就是什么，眼見為實(shí)，耳聽為虛。
二、千萬千萬不要購買無證房
咱們國家對商品房預(yù)售和現(xiàn)售都有很嚴(yán)格的行政許可審批，原因很簡單，因?yàn)樯唐贩績r(jià)值很高，開發(fā)周期很長，流程很繁瑣，如果沒有嚴(yán)格的審查和程序約束，往往會(huì)產(chǎn)生極大的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是期房，本身風(fēng)險(xiǎn)就極大，畢竟買的時(shí)候往往房子還沒有建起來，只是一朵“樓花”。但是房款是要預(yù)付的，而房價(jià)又極高，對于很多很多的家庭，需要窮一家之力，甚至兩三代之力才能買得起一套房。
這里的無證房主要是指沒有取得預(yù)售許可證或者現(xiàn)售許可證的商品房，取得相關(guān)許可證是能夠銷售的基本條件，如果連基本條件都達(dá)不到，將來很可能出問題。比如很多無證房由于不具備基本的手續(xù)，缺乏有效的監(jiān)管，最后走向了爛尾，購房人房錢兩失。比如還有不少的無證房最終因?yàn)槭掷m(xù)問題，哪怕沒有爛尾，最后交了房，但是房產(chǎn)證卻遲遲辦不下來。比如有的無證房實(shí)際上是被法院查封或正在被拍賣的房產(chǎn)，花了錢，房子卻拿不到。所以咱們買房的時(shí)候一定要注意避免這些坑，注意做到以下三點(diǎn)：
1、學(xué)會(huì)看五證
常說的五證是指國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。這五證中商品房預(yù)售許可證是最后一個(gè)證，如果前4個(gè)證不具備，是無法取得最后一個(gè)商品房預(yù)售許可證的，哪怕取得了，也是違法的。咱們不僅僅要看這五證是否存在，還要看具體的內(nèi)容，看下所購買的商品房到底是什么性質(zhì)，究竟多少年產(chǎn)權(quán)，先后的手續(xù)是否一致。
2、對開發(fā)商做基本的調(diào)查了解
可以通過中國裁判文書網(wǎng)、中國執(zhí)行信息網(wǎng)、企查查等方式查清開發(fā)商的相關(guān)信息，了解下這個(gè)開發(fā)商是否涉訴，以前有沒有出現(xiàn)過質(zhì)量問題、商品房糾紛問題等，是否存在被執(zhí)行的信息，進(jìn)而初步判斷開發(fā)商的資信、資金能力、以及所購買的樓盤是否被查封或執(zhí)行。
3、取得預(yù)售或現(xiàn)售許可證不等于一定能銷售
這一點(diǎn)尤其需要注意，現(xiàn)實(shí)中，有一些樓盤雖然取得了預(yù)售許可證或現(xiàn)售許可證，但是因?yàn)殚_發(fā)商違規(guī)或者被法院執(zhí)行等，已經(jīng)被建委部門停辦了網(wǎng)簽。所以買房的時(shí)候要問清楚什么時(shí)候可以做網(wǎng)簽，如果簽了房但是不能及時(shí)辦理網(wǎng)簽，往往意味著這個(gè)房子是有問題的。
三、注意別讓開發(fā)商轉(zhuǎn)移預(yù)售房款
按照咱們國家商品房預(yù)售的規(guī)定，咱們支付的所有房款（包括定金、意向金、首付款、貸款）都必須打到這個(gè)項(xiàng)目的專項(xiàng)預(yù)售款賬戶上，而且在項(xiàng)目沒有徹底完工前，必須只能用于這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，不能挪作他用。然而，很多很多開發(fā)商都在轉(zhuǎn)移預(yù)售房款，或者挪用預(yù)售房款。這種違法方式會(huì)大大提高樓盤爛尾的幾率！雖然不是所有的轉(zhuǎn)移預(yù)售房款都會(huì)導(dǎo)致爛尾樓的產(chǎn)生，但是所有的爛尾樓都和轉(zhuǎn)移預(yù)收房款或挪用預(yù)售房款有關(guān)。
所以，咱們支付房款的時(shí)候，務(wù)必注意收款賬戶是否是合同中明確約定的這個(gè)項(xiàng)目的專項(xiàng)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。絕大部分地方的商品房預(yù)售合同文本中對專項(xiàng)資金監(jiān)管賬戶都有明確約定，即使沒有約定，開發(fā)商也需要在現(xiàn)場公示，建委部門也應(yīng)當(dāng)給公開。
四、密切關(guān)注不利因素，務(wù)必詳細(xì)查看所簽署的每一份文件
有的業(yè)主在收房的時(shí)候豁然發(fā)現(xiàn)自己買的房子旁邊竟然是一片墳場，還有的業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己的房子下面是化糞池，還有的發(fā)現(xiàn)自己房子幾米外就是高壓線塔……這些都屬于商品房銷售時(shí)需要公開的不利因素，有的開發(fā)商會(huì)在售樓處的某個(gè)小角落放著，有的開發(fā)商會(huì)在您簽署的一堆文件中夾雜著。購房的時(shí)候，幾乎絕大部分的人是不會(huì)認(rèn)真看自己簽署的文件的。而在這些文件當(dāng)中，往往會(huì)包括一些關(guān)于不利因素的告知書，一些排除購房人權(quán)利的條款。
收房時(shí)發(fā)現(xiàn)這些問題，向開發(fā)商提出的時(shí)候，開發(fā)商往往會(huì)拿出您親筆簽字確認(rèn)的內(nèi)容，“看吧，我早就告訴你了！”所以，咱們簽署購房協(xié)議、簽署相關(guān)所有書面文件的時(shí)候，務(wù)必注意認(rèn)真查看。開發(fā)商許諾的一百個(gè)優(yōu)點(diǎn)可能有百分之七十以上是假的，但是當(dāng)以書面方式列明不利因素的時(shí)候，幾乎百分之一百是真的！
五、密切關(guān)注項(xiàng)目施工進(jìn)度
簽了合同，付了款，千萬不要只是坐等開發(fā)商交房，一定要密切關(guān)注自己買的房是否是在有條不紊地施工。如果停工了，是什么原因？天氣原因，還是地方政府原因，還是環(huán)保問題，還是開發(fā)商資金鏈斷了……有不少的朋友交了錢后，就滿懷信心地坐等收房，等到交房的時(shí)候，一看，竟然還是一個(gè)坑！
一旦發(fā)現(xiàn)停工了，要及時(shí)查清楚到底是什么原因停的，要及時(shí)采取法律手段，及時(shí)維權(quán)，避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大。
第3章 收房時(shí)必須注意什么？
不少業(yè)主因?yàn)椴欢辗康南嚓P(guān)知識，稀里糊涂收了房，稀里糊涂吃了啞巴虧。那么，咱們業(yè)主收房需要注意什么呢？
一、收房時(shí)必須要注意什么？
第一、收房的時(shí)候不僅僅要關(guān)注看得見的一些質(zhì)量問題，更要關(guān)注三類條件。開發(fā)商交房必須滿足三個(gè)基本的條件：法定的交房條件、合同約定的交房條件、現(xiàn)場的客觀條件。
在這三個(gè)基本條件中，現(xiàn)場的客觀條件主要指的就是房屋是否質(zhì)量合格，是否存在質(zhì)量問題。關(guān)于質(zhì)量問題僅僅是需要關(guān)注的一部分內(nèi)容，這個(gè)我們往往叫“看得見的問題”。
最容易忽視，但是又極為重要的就是法定的交房條件。作為法定的交房條件（比如通過規(guī)劃驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案、消防驗(yàn)收或消防備案等），很多購房人其實(shí)并不知道，而開發(fā)商往往也不會(huì)主動(dòng)去說。
在法定的交房條件中有一個(gè)極為重要的條件就是規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件，在有的地方叫規(guī)劃核驗(yàn)意見，有的叫規(guī)劃驗(yàn)收合格證等。有了這個(gè)證，才意味著所建的房子通過了規(guī)劃部門的驗(yàn)收，在形式上符合了規(guī)劃要求。而規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件又是竣工驗(yàn)收備案的前提條件，沒有這個(gè)文件是不能進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案的，而且，它還是辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的前置性文件。很多產(chǎn)權(quán)證辦不下來的項(xiàng)目，也往往是因?yàn)闆]有取得這個(gè)文件。
至于合同約定的交房條件，就是咱們所簽署的購房合同上所載明的交房條件，收房的時(shí)候，都要一一去核實(shí)。如果開發(fā)商不具備這些合同約定交房條件，或不具備上述法定條件，咱們都是可以拒絕收房的。
第二、如果是特別小的質(zhì)量問題，一般是不影響收房的，但是必須在驗(yàn)房單上明確載明，而且要求開發(fā)商進(jìn)行維修。如果稍微大一些的質(zhì)量，或者影響到了咱們收房，咱們也要做好取證，切記，必須做好取證！一方面可以通過驗(yàn)房單取證，另一方面還要對現(xiàn)場進(jìn)行拍攝，并保存好拍攝的記錄。對于影響收房的質(zhì)量問題，咱們是可以拒絕收房的。
第三、如果拒絕收房，最好通過書面方式發(fā)函，在函上明確載明拒絕的原因；或者要求開發(fā)商提供某些法定交房文件，如果這些文件具備了，或者質(zhì)量問題解決了，咱們會(huì)立即收房。
第四、遇到問題，和開發(fā)商的溝通記錄要做好取證。經(jīng)常會(huì)有一些物業(yè)公司的人員配合交房，這些人也會(huì)代表開發(fā)商來和咱們溝通，和這些人的溝通記錄務(wù)必注意保存好。
第五、遇到質(zhì)量問題，或者強(qiáng)迫收房或者不讓驗(yàn)房等違規(guī)交房行為，要及時(shí)向建委部門投訴，及時(shí)行使自己的權(quán)利。必要的時(shí)候，還可以通過訴訟等方式維護(hù)自己的合法權(quán)益。
第4章 開發(fā)商交房時(shí)兩個(gè)常見潛規(guī)則及如何應(yīng)對？
潛規(guī)則一：交房前不讓驗(yàn)房
開發(fā)商終于交房了，但不讓驗(yàn)房，讓先付清各種雜費(fèi)，先在收房單上簽字。這種場景很多的業(yè)主在收房時(shí)都遇到過，但是，這種看起來司空見慣的做法合法嗎？開發(fā)商有權(quán)利這么做嗎？遇到這種情況該怎么辦呢？
1、收房應(yīng)先驗(yàn)房！
反正驗(yàn)不驗(yàn)房都是我自己的房子，開發(fā)商也不太可能給我換房；開發(fā)商根本不讓我驗(yàn)房，我不想和它浪費(fèi)口舌，就先收了吧；收了房，開發(fā)商還是要給我保修的，不用擔(dān)心……開發(fā)商交房的時(shí)候，有不少的業(yè)主因?yàn)檫@樣那樣的原因不驗(yàn)房就直接把房子收了。
但是，一旦遇到房子有問題，后面又會(huì)產(chǎn)生新的麻煩。而且，因?yàn)橐呀?jīng)收了房，從某種程度上意味著認(rèn)可了交房條件，后續(xù)遇到房子不能正常使用或者根本沒有達(dá)到法定交房條件，再想追究延期交房責(zé)任就難了。
首先，先驗(yàn)房后收房是法定的，也是咱們業(yè)主的權(quán)利，開發(fā)商無權(quán)要求不驗(yàn)房就收房?，F(xiàn)實(shí)生活中，一些開發(fā)商因?yàn)閷ψ约航桓兜姆课莶蛔孕?，故意在流程設(shè)定上要求業(yè)主先把能交的錢全交齊了，在不驗(yàn)房的情況下給鑰匙。實(shí)際上這種做法是違法的，業(yè)主是有權(quán)拒絕的，有權(quán)要求先驗(yàn)房。
之所以需要先驗(yàn)房就是因?yàn)橐坏┦樟朔?，很多風(fēng)險(xiǎn)就發(fā)生了轉(zhuǎn)移，而且驗(yàn)房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)問題比收房以后再發(fā)現(xiàn)能更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。比如當(dāng)房屋根本不具備法定交房條件的時(shí)候，咱們是可以拒絕收房的，同時(shí)要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。但是一旦咱們收了房，再要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，很多時(shí)候法院是不支持的。
2、收房時(shí)，開發(fā)商不讓驗(yàn)房怎么辦？
首先，如果開發(fā)商不讓驗(yàn)房，咱們可以拒絕收房。但是光拒絕收房還不夠，還要做好相關(guān)的取證，比如可以通過錄音錄像、發(fā)函等多種方式綜合取證。
其次，可以直接向當(dāng)?shù)氐淖〗ú块T進(jìn)行投訴。這種違法交房行為屬于住建部門管轄的范疇。最后，如果以上無果，可以直接提起相關(guān)民事訴訟，要求開發(fā)商依法依約交房。同時(shí)，還可以要求其承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。
交房潛規(guī)則二：交房先交物業(yè)費(fèi)！
終于到了交房的時(shí)間了，但要交房拿鑰匙的時(shí)候，開發(fā)商卻要求買房人必須先把物業(yè)費(fèi)給預(yù)交了，否則不給鑰匙?，F(xiàn)實(shí)生活中，這種交房潛規(guī)則比比皆是。然而，這種做法是違法的。
首先，開發(fā)商無權(quán)要求交房先交物業(yè)費(fèi)，這種做法本身就是違法違約的。所以最終法院判開發(fā)商承擔(dān)延期交房違約金是公平合理合法的，也是對這種潛規(guī)則的抨擊。
現(xiàn)實(shí)生活中為什么會(huì)普遍存在這種交房先交物業(yè)費(fèi)的潛規(guī)則呢？最關(guān)鍵的原因在于前期物業(yè)公司往往是開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司，如果不是關(guān)聯(lián)公司，沒有利害關(guān)系，恐怕開發(fā)商也不會(huì)這么積極去幫物業(yè)公司去“逼迫”購房人預(yù)交物業(yè)費(fèi)。
開發(fā)商在賣房的時(shí)候，往往利用自己的作為建設(shè)單位的優(yōu)勢地位，選用和自己有利害關(guān)系的物業(yè)公司，繼續(xù)通過物業(yè)公司去謀取更多的利益，比如小區(qū)的公共部分收益。在這個(gè)過程中，為了更好保護(hù)自己的利益，更好保護(hù)物業(yè)公司的利益，所以往往會(huì)采用“交房先交物業(yè)費(fèi)”的方式提前收取物業(yè)費(fèi)。
如果您也遇到了這種情況，首先，可以明確拒絕這種做法，要求開發(fā)商依約依法履行合同義務(wù)，否則就是違法違約！其次，如果自己交涉未果，開發(fā)商就是不給鑰匙，咱們購房人可以向住建部門進(jìn)行投訴。再次，如果以上都未果，在做好取證的基礎(chǔ)上，可以向法院提起訴訟，要求開發(fā)商交付房屋并支付延期交房違約金。
自己的權(quán)利自己來保護(hù)，不要讓自己的權(quán)利躺在那里睡覺。正是因?yàn)楹芏嗳藢σ恍┎环ㄐ袨榈牡摹翱v容”，所以才會(huì)將這種違法違規(guī)變成了一種潛規(guī)則。
第二篇 二手房篇
第1章 購買二手房如何避坑？
現(xiàn)實(shí)生活中，二手房交易產(chǎn)生的糾紛一直居高不下。買房時(shí)，請購房者務(wù)必注意以下幾個(gè)問題，盡量避免自己踩坑，防患于未然。
一、選擇好中介
房地產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)極為良莠不齊，因中介引發(fā)的房產(chǎn)糾紛比比皆是。遇到好中介，不論是在找房上、還是在簽合同、履行合同過程中，都會(huì)相對順利、舒心很多。但是，如果選到了不好的中介，錢房兩空都有可能！所以，選擇中介的時(shí)候，一定要擦亮眼睛，千萬不要光聽，一定要多看多想。而且，務(wù)必注意，即使是口碑較好的中介公司，也不一定所有的中介人員都是誠實(shí)靠譜的。
另外，務(wù)必注意三個(gè)細(xì)節(jié)：第一，如果最終確定了某個(gè)中介，一定要和中介公司簽署協(xié)議。簽署協(xié)議前一定要注意協(xié)議約定的內(nèi)容是否和中介人員口頭承諾是一致，如果不一致，就不要輕易相信。第二，支付中介費(fèi)的時(shí)候，一定要支付到中介公司對公賬戶，不要隨便給個(gè)賬戶就打款。第三，中介提供的二手房買賣合同文本是可以修改的，不是一成不變的，可以根據(jù)和賣家溝通的情況進(jìn)行修改。
二、務(wù)必關(guān)注小區(qū)物業(yè)
小區(qū)物業(yè)管理水平直接關(guān)系到小區(qū)的安全、衛(wèi)生、秩序，甚至房產(chǎn)的價(jià)值。買房的時(shí)候，千萬不要只看自己所買的房子好不好，還要密切關(guān)注整個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)水平怎么樣。有一些人買了房立刻后悔，就是因?yàn)槿胱『蟀l(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)管理混亂，比如衛(wèi)生差，大半夜裝修沒人管等等。
三、簽好合同是重中之重
選好房子后，最重要的事情就是簽署一份相對完善的二手房買賣合同。如果合同簽不好，談的再好也白搭。口說無憑，不論是正常履行，還是遇到糾紛時(shí)需要解決問題，關(guān)鍵還得看合同約定。作為買家，在簽訂二手房買賣合同時(shí)，請務(wù)必注意以下7個(gè)要點(diǎn)：
第一，房屋基本概況。如房屋坐落、房號、所有權(quán)證號、結(jié)構(gòu)、總層數(shù)、所在樓層、建筑面積、使用面積、設(shè)計(jì)用途、共有權(quán)人、土地情況、租賃情況、抵押情況、使用年限等。只有詳細(xì)并約定了解房屋的各方面情況，尤其是以前容易忽略的租賃、抵押、居住權(quán)等，才能避免交易后發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)出租，而承租方不配合的情況出現(xiàn)，也避免所交易的房屋屬于抵押資產(chǎn)或已經(jīng)設(shè)定居住權(quán)的房子。以居住權(quán)為例，如果設(shè)定了居住權(quán)且沒有及時(shí)解除，會(huì)直接導(dǎo)致買了房卻無法入住，而且你還不能直接把有居住權(quán)的人從屋里趕走。
第二、房屋成交價(jià)格中所包含的具體內(nèi)容。比如常規(guī)的成交價(jià)實(shí)際上是按套轉(zhuǎn)讓價(jià)，不僅僅包括房子本身，還包括房屋的附屬設(shè)施、設(shè)備、物品等，避免交房時(shí)產(chǎn)生不必要的糾紛。
第三、房款的支付方式。常規(guī)的支付方式一般分為一次性付款、分期付款、抵押貸款三種方式。要明確約定支付金額、支付時(shí)間、支付條件、余款支付時(shí)間、甲方提供貸款資料、時(shí)間等內(nèi)容。需要特別注意，在簽訂合同前一定要綜合衡量付款能力和貸款能力，避免因?yàn)楹笃诟犊罨蛸J款問題而違約。尤其是選用貸款方式的購房人，可以先自行到銀行打印自己的誠信記錄。如果誠信記錄中有不少的不良記錄，就需要考慮下銀行能否批貸，以及貸款額度的問題。
第四、逾期付款的違約責(zé)任。逾期發(fā)生后該如何處理，違約金的具體比例或者金額，避免因?yàn)榧s定不清，而產(chǎn)生雙方因房款無法及時(shí)支付、貸款無法按時(shí)辦理等問題引起的糾紛。
第五、房屋交付。對于買房人而言，交房是實(shí)現(xiàn)購房目的的兩大核心之一，是重中之重。合同中必須明確約定交房時(shí)間、交房方式、逾期交房違約責(zé)任等。如合同中需要明確約定賣方遷出房屋時(shí)，結(jié)清已發(fā)生的全部水、電、氣、電話、收視費(fèi)、寬帶、物管費(fèi)等所有費(fèi)用，交付房屋鑰匙；如需要約定若在一定期限內(nèi)賣方逾期交房，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定額度的違約責(zé)任，如果超出一定期限，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)更重的違約責(zé)任等，約定違約金比例或金額等。這樣才能有效防止賣方故意延遲交房等問題引起的糾紛。
第六、過戶。過戶是買房人實(shí)現(xiàn)購房目的的兩大核心之二，亦是重中之重。合同中要明確約定房屋所有權(quán)證過戶時(shí)間、辦證的配合義務(wù)、不配合過戶的違約責(zé)任、逾期過戶的違約責(zé)任等。房屋所有權(quán)證是購房人從法律上取得物權(quán)的標(biāo)志，只有取得了房屋所有權(quán)證，購房人才是真正意義上房主。
第七、稅費(fèi)承擔(dān)。房屋買賣中稅費(fèi)的金額往往不小，在實(shí)踐中所有的稅費(fèi)往往由購房人承擔(dān)，而購房人衡量房屋價(jià)值，決定是否購房時(shí)也必須考慮稅費(fèi)的問題。為了避免承擔(dān)計(jì)劃之外的稅費(fèi)，必須在合同中明確列明影響稅費(fèi)的因素，比如是否是唯一住房，是否是滿五唯一等，而且還要明確約定，如果購房人陳述的情況有誤，多的稅費(fèi)由購房人承擔(dān)等。
四、關(guān)注戶口問題
在二手房交易中，買房往往比較關(guān)注房屋的價(jià)格、區(qū)位、戶型、朝向、樓層等，卻往往忽略戶口問題。然而，戶口往往會(huì)對購房人產(chǎn)生不小的影響，如孩子上學(xué)問題。尤其是在一些一線城市，一戶難求！在司法實(shí)踐中，因戶口引發(fā)的房屋買賣糾紛也早已屢見不鮮。因此，為了盡量避免因戶口問題產(chǎn)生糾紛，買房需要做好以下工作：
第一，需要核實(shí)出賣人戶口本的登記情況。通過核查戶口本可以了解到出賣人的戶口是否登記在所購買的這個(gè)房屋上，有多少人的戶口在。但是需要注意的是，很多時(shí)候，落在一個(gè)房子上的戶口本不止一個(gè)。有可能有別人的戶口也落在這個(gè)房子上，而房主卻沒有這個(gè)戶口本。
第二，可以到房子所在地的轄區(qū)派出所去核查。即使出賣人口頭承諾沒有問題，也需要到派出所進(jìn)行核實(shí)，以避免不必要的麻煩。
第三，在房屋買賣合同中務(wù)必約定戶口遷出條款和違約條款，必須防患于未然。首先，必須明確約定何時(shí)將戶口遷出；其次，在戶口全部遷出后，才可以付清全部購房款。第三，對不及時(shí)遷出戶口進(jìn)行明確的違約金約定，法院不能直接判遷出戶口，但是可以判違約金。通過金錢的方式進(jìn)行預(yù)防和制裁。
五、收房注意事項(xiàng)
1、水電等要結(jié)清。收房前一定要核實(shí)清楚是否已經(jīng)付清了水電暖等費(fèi)用，查看相關(guān)票據(jù)，盡量讓買方將之前的付款票據(jù)也作為交房材料一并提供。同時(shí)需要查看水電表是否改裝、移動(dòng)，因?yàn)樗阶愿难b水電表是違法的，一旦發(fā)現(xiàn)，很可能被相關(guān)部門處罰。
2、煤氣、有線電視、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)等需要過戶的項(xiàng)目需要結(jié)清并變更過戶。如果電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)等不需要再用原房主的或者不能辦理過戶，需要原房主辦理注銷手續(xù)。同時(shí)，如果對方表示要贈(zèng)送的物品，需要在購房合同中寫明。
3、到物業(yè)公司處核實(shí)是否結(jié)清了物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)，必要時(shí)需要重新簽訂物業(yè)服務(wù)費(fèi)和供暖協(xié)議。實(shí)踐中物業(yè)起訴業(yè)主繳納供暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)的例子層出不窮，我們沒有必要為自己未享受的服務(wù)買單。
4、對房屋的現(xiàn)狀，比如房屋質(zhì)量、附屬設(shè)施設(shè)備、裝修及附帶的家電等，比對合同中的相關(guān)約定進(jìn)行以一個(gè)查看核實(shí)。同時(shí)還要注意查看水電氣、電視、電話、寬帶等是否正常，如果不正常要依照合同約定盡快維修。
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