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個人養(yǎng)卡pos機注意細節(jié)
上海可辦理二手房帶押過戶的銀行
迎來擴容
新民晚報記者
從招商銀行上海分行獲悉
該行近日成功發(fā)放
“帶押過戶”貸款200萬元
這是該行落地的
首筆二手房“帶押過戶”業(yè)務
在此之前
上海有包括工行、建行、交行、農行等
十幾家銀行支持辦理
“帶押過戶”相關業(yè)務
招行上海地區(qū)首筆帶押過戶業(yè)務落地
一直以來，二手房交易過戶前需要賣家自籌資金以提前結清原抵押貸款，不但耗時長、資金負擔重，還存在不確定風險。而“帶押過戶”允許賣方在未結清原貸款的情況下正常進行房產交易，并在資金監(jiān)管下以買家的首付款或貸款資金結清原貸款，大大簡化了二手房交易的流程，降低了二手房買賣雙方的交易風險和時間成本。
客戶羅先生有意購買當前租住的公寓，但房東的貸款仍在按揭中，羅先生準備的首付款也不足以覆蓋，使得羅先生遲遲無法實現(xiàn)“置業(yè)上?！钡男脑?。得知招商銀行上海分行推出“帶押過戶”業(yè)務后，羅先生第一時間聯(lián)系房東和招商銀行上海分行個貸客戶經理，成為了上海分行該業(yè)務的首位客戶，成功取得貸款。
銀行：2008年就可以辦理 “只要客戶愿意的都能做”
事實上，在招行之前，已有多家銀行可以辦理此項業(yè)務。
“這個業(yè)務從2008年就開始了，目前主要問題還是市場知曉度不高，這兩年市交易中心一直在推動‘二級賬戶’，方便客戶繳款。交行也在去年完成系統(tǒng)改造，買房人現(xiàn)在可以直接轉賬，系統(tǒng)會自動轉入對應的監(jiān)管賬戶內?！苯恍邢嚓P負責人告訴記者，上海從2008年開始由上海市房地產交易中心搭建了存量房交易資金監(jiān)管平臺，從平臺設計初衷就考慮了買賣雙方的交易資金安全，特別是賣方有抵押的房產交易。按傳統(tǒng)模式里需要提前結清賣方貸款，再進行過戶交易，一旦交易出現(xiàn)風險，已經用于結清資金是無法退回的。為了確保交易資金的安全，上海資金監(jiān)管試點中才有了“帶押過戶”這一模式，這樣對賣方有抵押的交易監(jiān)管資金可以形成閉環(huán)，確保在交易無法完成時，監(jiān)管資金可退回。同時，平臺現(xiàn)有12家合作銀行已經可以實現(xiàn)同行“帶押過戶”和跨行“帶押過戶”。
據(jù)介紹，交行上海分行今年以來“帶押過戶”業(yè)務有所增加，截至一季度末業(yè)務量達52筆。
中國工商銀行上海分行方面也表示該行自2008年開辦帶押過戶業(yè)務?！懊磕陿I(yè)務量有逐漸增加趨勢，只要客戶愿意的都能做?？蛻艮k理帶押過戶時，需要在有資質的中介服務機構簽訂資金監(jiān)管協(xié)議即可?！?/p>
中介：辦理業(yè)務人數(shù)不多 需要防范風險避免出現(xiàn)“一房二賣”
雖然銀行方面沒有設置太多辦理門檻，但在實際操作中仍存在一點難點。
中原地產鎮(zhèn)寧路門店經理張宏超最近向媒體介紹了辦理帶押過戶的整個流程：“一般正常的交易流程，你下家首付幫我去還掉，接下來就正常過戶。帶押過戶，銀行給你一個批函，上下家一起簽資金監(jiān)管合同。下家直接把錢打到監(jiān)管賬號里面。出了產證，監(jiān)管賬號分兩筆打給業(yè)主方?！?/p>
上海鏈家交易產權部負責人田朋說：“這個群體不是非常多，他選擇帶押過戶這個方式，一般是自己的首付款比較少，不足以覆蓋上家的銀行貸款。屬于比較小眾的?！?/p>
談到這項業(yè)務究竟有什么好處時，上海中原地產市場分析師盧文曦表示，對于賣方來說，帶押過戶可以節(jié)省大把時間和一筆過橋資金，而對于買家來說，無需提前墊付，資金安全得到更好保障?！罢麄€流程縮短2到3個月不等，尤其是對于很多改善型的買家，希望去打新，等于把購房資格釋放出來了。中間的時間隔得越長，出意外的概率比較高一點，對于買家來說落袋為安。”
從行業(yè)角度來看，“帶押過戶”既減輕了房東籌資提前還貸壓力，又大幅縮短二手房交易期限，有利于提升二手房交易效率、縮短交易期限，短期來看，對二手房市場有一定的提振作用。
但也有從業(yè)人士指出，目前各地在“帶押過戶”的落地實行中，仍有一定的優(yōu)化空間，尤其是對于風險的把控尤為重要，需避免出現(xiàn)“一房二賣”、抵押權懸空等問題，維護各方當事人合法權益，保障金融安全，目前來看主要有五方面的風險：
第一個是業(yè)務辦理受限。老抵押和新抵押如果是同一個銀行，相對好操作，如果不是同一個銀行就相對比較麻煩。如果沒有老抵押銀行的同意，是無法實現(xiàn)帶押過戶的，銀行不同意辦理，就只能先將原貸款結清。而新按揭貸款保證老抵押對應的債權不落空，要及時償還或提存，都需要做好細節(jié)控制；
第二個是地區(qū)房子受限。并非所有城市的房子都支持辦理帶押過戶業(yè)務，且不同地區(qū)提供的帶押過戶辦理模式也各不相同。
即使是在可以帶押過戶的城市，也并非所有房產都可以實現(xiàn)，具體辦理要求和模式可以咨詢當?shù)劂y行；
第三個是存在一定的操作障礙。例如買家首付款不足以償還賣家貸款的話，可能就無法順利辦理帶押過戶，或者帶押過戶材料提交給銀行，但是房本還在原房主手上，原房主可以趁此進行二次抵押，甚至進行一房二賣；
第四個是交易期間房屋被查封。交易過程賣方抵押解除前，若賣方出現(xiàn)無法償還到期債務的情況，銀行有權要求查封、拍賣、變賣房屋，這將對買方造成不利影響。此時，買方的購房款可通過公證處提存專用賬戶原路返還，但是解除買賣合同較復雜，需耗費大量時間；
第五個是有提前償還貸款的可能性。交易過程中賣方抵押解除前，若房屋出現(xiàn)重大且不可挽回的價值損失，觸發(fā)提前還款的情形，從而導致其承受較大的還貸壓力；
“總體來看，在這交易的過程中，’帶押過戶’需要賣方、買方、不動產登記部門和銀行這四方主體密切配合、無縫銜接?！痹撊耸恐赋觥?/p>
未來：各地加速推進 政策的受眾面有望更廣
目前，全國多地都在加速推進帶押過戶工作的全面開展。
近日，自然資源部和中國銀保監(jiān)會發(fā)布了《關于協(xié)同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，要求推動住宅類不動產率先實現(xiàn)“帶押過戶”。
從全國來看，通知發(fā)布后，各地紛紛迅速響應，目前共15個省份100多個地市開展帶押過戶，共辦理業(yè)務1.3萬多筆，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已全面開展。上海市自然資源確權登記局近日也召開會議，進一步部署帶押過戶工作，未來將從個人存量住房業(yè)務拓展到非住房領域。
上海易居房地產研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，各個城市的創(chuàng)新探索將促進帶押過戶走向普適性、標準化?！俺鞘性圏c的數(shù)量是比較多的，創(chuàng)新的方向也不斷增加。比如說北京提到了帶押過戶允許相關業(yè)務跨銀行操作。像無錫是把公積金方面的一些二手房納入到改革。使得政策的受眾面更廣?！?/p>
作者|楊 碩（新民晚報·金海岸工作室）
圖片| 網 絡
來源： 新民晚報
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